안녕하세요! 오피스텔 매매를 고려하시면서 '사무실용' 등록에 대해 문의 주셨군요.

강남에 회사가 있지만 재택근무를 하시는 상황에서 오피스텔을 사무실 용도로 등록하는 것이

어떤 의미이고, 어떤 혜택이 있는지, 그리고 향후 상황 변화 시 어떻게 되는지 자세히 설명해

드리겠습니다.

오피스텔 '사무실용' 등록의 의미와 혜택

오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하지만, 실제 사용 용도에 따라

주거용과 업무용(사무실용)으로 구분됩니다. 주변 분들이 '사무실용'으로 등록하는 것이

좋다고 말씀하시는 것은 주로 세금 혜택과 관련이 있습니다.

* '사무실용' 등록의 의미

가. 사업자 등록: 오피스텔을 사무실 용도로 사용한다는 것은 해당 오피스텔 주소지로 사업자

등록을 한다는 의미입니다. 고객님의 경우 재택근무를 하시므로, 고객님의 개인사업자 또는

프리랜서 사업자(회사에 소속되어 있더라도 업무 공간으로 활용하는 경우)의 사업장 주소지로

해당 오피스텔을 등록하는 것을 의미합니다.

나. 업무용 사용 인정: 이렇게 사업자 등록을 하면 해당 오피스텔은 세법상 '업무용 고정자산'으로

인정받게 됩니다. 즉, 주거 목적으로 사용하는 것이 아니라 사업 활동을 위한 공간으로 보는 것

입니다.

* '사무실용' 등록 시 혜택 (주거용과 비교)

오피스텔을 사무실 용도로 등록했을 때 얻을 수 있는 주요 혜택은 다음과 같습니다.

가. 부가가치세 환급

1) 건물분 부가가치세 환급: 오피스텔은 건축물과 토지로 이루어져 있습니다.

이 중 건물분에 해당하는 부가가치세(분양가의 약 10%)를 환급받을 수 있습니다.

오피스텔 분양 시 건물분에 부가가치세가 포함되어 있는데, 주거용으로 사용하면

환급받을 수 없지만, 업무용으로 사용하고 사업자 등록을 하면 환급이 가능합니다.

이 금액이 상당하므로 초기 투자 비용을 줄일 수 있는 큰 장점입니다.

2) 주의사항: 환급받은 부가가치세는 최소 10년간 업무용으로 유지해야 합니다.

만약 10년 이내에 주거용으로 전환하거나 매각하여 다른 용도로 사용될 경우,

환급받았던 부가가치세를 추징당할 수 있습니다. (정확히는 10년 이내에 용도 변경 시

경과 기간에 따라 환급세액의 일부가 추징될 수 있습니다.)

나. 재산세 차이

1) 주거용보다 저렴: 오피스텔의 재산세는 주거용이 업무용보다 높게 책정되는 경우가 많습니다.

주택분 재산세는 누진세율이 적용되고, 업무용은 건축물분 재산세(비주거용)로 적용되어

상대적으로 낮을 수 있습니다.

2) 세금 폭탄 피하기: 주택 수에 포함되지 않으므로, 다주택자 양도세 중과 등 주택 관련 세금에서

자유로울 수 있습니다. (단, 2024년 6월 현재 취득세 중과 배제 등은 정책 변화 가능성 있음)

다. 종합부동산세 합산 배제

1) 주택 수 미포함: 업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않으므로, 종합부동산세(종부세)

계산 시 합산 대상이 아닙니다. 이는 다주택자에게 매우 큰 혜택입니다.

라. 사업상 경비 처리

1) 세금 혜택: 오피스텔 관리비, 대출 이자 등 오피스텔 운영과 관련된 비용을 사업상 경비로

처리하여 종합소득세 또는 법인세 산정 시 과세표준을 낮출 수 있습니다.

이는 실질적인 세금 부담을 줄이는 효과가 있습니다.

재택근무 중 무직이 되거나 회사 출근 시 변화

현재는 재택근무로 오피스텔을 업무용으로 활용할 수 있지만,

향후 상황이 변했을 때의 문제도 고려하셔야 합니다.

* 무직이 되는 경우 (사업 폐업)

가. 부가가치세 추징: 가장 큰 문제는 앞서 환급받았던 건물분 부가가치세입니다.

사업자 등록을 말소하고 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하거나, 더 이상 사업용으로 사용하지

않게 되면 환급받았던 부가가치세를 추징당할 수 있습니다.

특히 부가가치세 환급 시 10년 이내에 용도 변경이나 폐업 시 남아있는 감가상각 기간에 따라

세금이 추징됩니다. (감가상각 기간 10년 중 남은 기간에 비례하여 환급세액 추징)

나. 재산세 변동: 주거용으로 전환될 경우 재산세는 주거용 오피스텔에 적용되는 세율로 변경되어

세금 부담이 증가할 수 있습니다.

다. 종합부동산세 합산: 주거용으로 전환되면 주택 수에 포함되어 다른 주택과 합산되어

종합부동산세 대상이 될 수 있습니다.

* 회사로 출근하게 되는 경우

가. 사업자 등록 유지 여부: 오피스텔을 업무용으로 계속 유지할지,

아니면 주거용으로 전환할지 결정해야 합니다.

1) 업무용 유지: 만약 개인사업을 계속 유지하거나, 해당 오피스텔에서 다른 업무를 지속한다면

사업자 등록을 유지하고 업무용으로 계속 사용할 수 있습니다. 이 경우 세금 혜택은 그대로

유지됩니다.

2) 주거용 전환: 회사로 출근하게 되어 오피스텔을 더 이상 업무용으로 사용하지 않고 주거

목적으로만 사용한다면, 위 '무직이 되는 경우'와 마찬가지로 사업자 등록을 폐업하고

주거용으로 전환해야 합니다. 이 경우 부가가치세 추징, 재산세 및 종부세 변동이 발생합니다.

나. 위장 사업자 문제: 만약 실질적으로 업무를 수행하지 않는데도 부가가치세 환급 등의 혜택을

위해 형식적으로만 사업자 등록을 유지하는 경우, 세무 당국으로부터 '위장 사업자'로 간주되어

가산세 및 추가 세금 부과 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

☆ 결론 및 제언

오피스텔을 사무실 용도로 등록하는 것은 건물분 부가가치세 환급, 재산세 절감, 종부세 합산 배제, 경비 처리 등 상당한 세금 혜택이 있습니다. 특히 초기 투자 비용을 줄이는 데 매우 유리합니다.

하지만 이는 오피스텔을 실제로 사업 용도로 계속 활용할 계획이 명확할 때에만 유효합니다. 고객님처럼 재택근무를 하시는 경우 해당되지만, 향후 무직이 되거나 회사로 출근하여 오피스텔을 주거용으로 전환하게 되면 환급받았던 부가가치세 추징이라는 가장 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.

따라서 오피스텔 매매 시 '사무실용' 등록 여부는 고객님의 장기적인 직업 계획, 오피스텔 사용 목적, 그리고 세금 부담 능력을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하셔야 합니다.

가장 중요한 것은 세무 전문가(세무사)와 상담하여 고객님의 구체적인 상황과 향후 계획에 맞춰 가장 유리한 방안을 모색하는 것입니다. 세법은 복잡하고 자주 변경될 수 있으므로, 전문가의 조언을 받아 정확한 정보를 토대로 결정하시길 강력히 권해드립니다.

도움되셨다면 ^^ 택택