제 토지 위의 다른 명의 건축물 안녕하세요이번에 종중 토지를 매입하게 되었습니다.토지 위에 건축물은 있었지만 종중땅이다보니 아버지께서 대화형 질문답 포럼 시커 56.seekr.kr

제 토지 위의 다른 명의 건축물 안녕하세요이번에 종중 토지를 매입하게 되었습니다.토지 위에 건축물은 있었지만 종중땅이다보니 아버지께서

안녕하세요이번에 종중 토지를 매입하게 되었습니다.토지 위에 건축물은 있었지만 종중땅이다보니 아버지께서 예전부터 있던 불법건축물이라 큰 관계가 없다고 하셨는데토지 계약 예약 후 그 건축물이 주택등기랑 건축물대장이 등록 되어있었던 것을 알게 됐습니다.이미 선입금 10프로 예약 납부한 이후라 그대로 매수 진행을 하게 되었는데요.현재 농지임대차계약서는 2년마다 쓰고 있습니다.이 건축물은 40평정도이나 주택등기와 건축물대장은 15평 정도로 불법건축이 어느부분 되어있습니다.제가 토지 분할을 하려 했으나 건축물이 오래전부터 지어져 있어서 일부 도로를 점유하고 있어 토지 분할이 불가능하다는 통보를 받았습니다.위 같은 상황에서 저는 이 건축물을 철거 또는 구매하여 제 토지 내의 건축물 명의를 일원화 하고싶습니다.관련 법으로 어떻게 상담해야하며, 어떻게 조치해야하는지또, 다음 농지임대차계약서를 안쓴다면 어떻게 되는지 궁금합니다.

안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 박영재 변호사입니다.

귀하의 토지 위에 타인 명의의 건축물이 존재하고, 해당 건축물이 등기 및 건축물대장에 기재되어 있다면, 법적으로 건물 소유자가 지상권 또는 사용수익권을 주장할 수 있는 구조입니다. 귀하가 토지 소유자라 하더라도 건축물 소유자와의 관계가 명확히 정리되지 않으면, 강제철거나 명도청구는 쉽지 않습니다.

현재 2년 단위 농지임대차계약이 존재하는 이상, 해당 건축물 소유자는 임대차계약에 근거한 사용권을 주장할 수 있고, 귀하가 향후 갱신을 거부하고 계약서 작성을 하지 않더라도, 건물 소유자는 **묵시적 갱신(민법 제639조)**을 주장하며 계속 점유할 수 있습니다. 따라서 계약서를 일방적으로 중단한다고 사용권이 곧바로 소멸되지는 않습니다.

귀하가 건축물을 철거하거나 매입하여 토지·건축물 명의를 일원화하려면 다음과 같은 법률적 접근이 필요합니다.

건축물 매입 협의: 건축물 소유자와 매매협의가 가능하다면 사적 계약으로 명의 일원화가 가장 안정적이며 신속한 방식입니다.

지상물매수청구권 행사: 귀하가 토지를 정당하게 매수했고, 건축물이 귀하의 동의 없이 존재하며, 임대차도 만료되었다면 민법 제283조에 따라 지상물매수청구 또는 철거청구가 가능할 수 있습니다.

불법증축 부분 철거: 등기면적을 초과한 부분은 불법 건축물로 보고 해당 부분만 철거를 요구하거나, 건축법 위반으로 행정청에 시정명령을 요청할 수 있습니다.

토지 분할 불가 해소 방안: 도로 점유로 분할이 불가한 경우, 우선 도로 점유 해소(철거) 또는 협의 분할안 도출, 인접 필지 소유자와의 경계조정이 필요하며 이 역시 법적 조율 대상입니다.

따라서 현재 상황은 **민사적 분쟁(건물 소유자와의 법적 정리)**과 **행정적 문제(불법건축, 분할 불가)**가 중첩되어 있어 토지 전문 변호사의 조력을 받아 건물 매입 또는 철거, 임대차 종료, 행정 대응 방안을 동시에 설계하셔야 합니다. 즉시 계약서, 건축물대장, 임대차계약서, 지적도 등을 바탕으로 구체적 전략 마련이 필요합니다.

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