부동산 매매계약 체결 시 꼭 확인해야 할 권리관계는? 부동산 매매계약 체결 시, 매매 당사자의 소유권 확인이나 대리인의 권한
부동산 매매계약 체결 시, 매매 당사자의 소유권 확인이나 대리인의 권한 검증 외에 추가로 확인해야 할 부동산 권리관계에는 어떤 것들이 있는지 알고 싶습니다. 특히, 등기부등본을 통해 확인할 수 있는 권리들에 대해 자세히 알고 싶습니다.
아래에서 등기부등본을 통해 확인 가능한 주요 권리관계 항목과 그 의미를 자세히 설명드리겠습니다.
1. 등기부등본의 구조
등기부등본은 보통 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.
✅ 표제부 (기본 정보)
부동산의 지번, 지목, 면적, 건물의 경우 구조, 층수 등 기초 정보 기재
실질적인 권리관계보다는 물리적·물적 정보 확인용
토지와 건물이 분리등기되어 있는 경우, 각각의 등본을 확인해야 함
2. 갑구 – 소유권 및 관련 권리
갑구에는 부동산의 소유권 관련 사항과 소유권에 영향을 미치는 권리가 기재됩니다.
주요 확인사항:
소유자 확인
현재 소유자가 누구인지
소유권이전 원인: 매매, 상속, 증여, 경매 등
소유권 이전 일자 및 순위번호
권리변동의 순서 중요 (우선순위 판단 가능)
가등기
장래에 소유권이전등기를 예약하는 방식 (예: 분양계약 후 본등기 전 상태)
가등기권자가 가등기 후 본등기하면 효력이 소급되므로 주의 필요
가압류 / 압류 / 경매개시결정 등기
채권자가 채권 보전을 위해 법원이 부동산에 걸어두는 권리제한
매매 후에도 말소되지 않으면 매수자에게 불이익
유치권, 환매특약, 상환청구권 등
제한적이지만 소유권 행사에 제약 가능
3. 을구 – 담보권 및 기타 권리
을구에는 부동산에 설정된 담보권과 그 외의 용익물권 등이 기재됩니다.
주요 확인사항:
근저당권
채권자가 대출금 회수를 위해 설정
은행, 저축은행, 개인 등 근저당권자가 존재할 수 있음
말소되지 않으면 경매를 통한 권리실행 가능 → 위험 요소
지상권
타인이 토지 위에 건물을 소유할 수 있는 권리
토지를 매입해도 타인이 계속 사용 가능
전세권
보증금을 지급하고 설정하는 일종의 물권적 임대차
전세권자는 부동산을 직접 점유 가능
지역권, 임차권 등
지역권: 특정 부동산을 위해 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리
임차권 등기: 확정일자 없는 임차인이 권리 보호 목적으로 등기 가능
4. 매수 전 반드시 확인해야 할 권리 요소 요약
확인항목
확인 위치
리스크 요약
소유자
갑구
진정한 소유자인지 여부
가등기
갑구
본등기되면 우선순위 발생 가능
가압류/압류
갑구
채권자가 강제집행 가능
근저당권
을구
담보 제공된 상태, 말소 필요
지상권
을구
타인이 해당 부동산 사용 가능
전세권
을구
전세권자 보호, 인도 거부 가능성
임차권 등기
을구
임차인의 우선변제권 존재 가능
경매개시 결정
갑구
강제집행 중인 상태, 주의 필요
✅ 참고사항 및 팁
실제 점유자 확인: 등기부에 없는 임차인이나 점유자가 있을 수 있으므로 현장 방문 및 주민등록 열람, 확정일자 확인이 필요합니다.
전세금 보호 여부 확인: 임대차계약이 존재하는 경우, 확정일자·전입신고 여부를 통해 우선변제권 존재 여부 확인이 필요합니다.
등기부의 최신본 열람 필수: 계약 전 하루 이내 등기부를 열람하는 것이 안전합니다 (변동 가능성 있음).